万科+龙湖+绿城+旭辉——新一代住宅，已经进化到这个程度了！

新一代产品，功能强调均好性全龄化精装和可变户型成标配▿随着“421”式家庭模式成为普遍现象，四个老人、两个中年夫妻加一个子女的结构，直接带来的就是对家庭成长性和养老性能的关注。目前各个房企的新产品，都在重点考虑这两个使用场景。
一、家庭成长性要求户型可变灵活
例如，旭辉今年发布的第五代产品。在户型灵活性上做了很多的考虑。下面的户型，主卧的更衣空间，可以和北侧的书房联动使用。有了孩子以后，还可以拓展为婴儿房，和妈妈很近，又可以有独立的小床。
这种灵活空间设计，不仅考虑到了家庭的可成长性，而且和过去的全生命周期户型相比，不需要大拆大建，非常实用。

万科上半年的新户型125㎡的3+1房，也是一样的思路。强调不大改动整体户型结构的前提下，通过设计实现空间的多变使用。
一是儿童房的双门设计，联通主卧，方便大人晚上照顾小孩子，而且小孩子可以共用大人的主卫。二是公卫设计了推拉移门，晚上关上后次卧也是套房，和之前明源君介绍的香港户型设计思路一致。三是客厅的双厅设计，设计师在顶部设置了滑轮轨，可开可合，打开来是创新的“十字厅”设计，强调家庭核心区的互动，关上之后，比如如果生了二胎，可以隔一个卧室出来。

二、强调互动和趣味性

之前哈佛大学有一个关于“什么是美好生活”的研究，花了75年的时间，跟踪研究724个人的一生。最后发现，决定一个人的一生是不是幸福的关键不在于富有、成功，而在于“亲密关系”。
也就是说，和家庭、朋友、周围人群连接更紧密的人更幸福，甚至活的也更久。目前标杆房企的户型创新，也在强调空间的互动。
1、方厅和空间合并，家庭核心区强调互动
这两年流行的宽厅和方厅，已经取代了传统的长厅，家庭核心区进一步强化了。旭辉最新的第五代产品，就是纵横双厅设计，各个功能空间之间联系更紧密，沟通交流无障碍。

其次是空间的合并，也就是现在很流行的LDK系统，客餐厨一体化，强调互动和交流。
例如，成都的万科玖西堂，整个核心区全部开敞，客厅餐厅组合成客餐厅，一家人吃饭时可以更好的沟通。客餐厅和中西式结合的厨房之间是完全打通的空间，可以无障碍沟通；另外，考虑到父母与孩子的互动空间，还在客厅处设立了亲子互动区。

2、空间洄游，强调趣味性
洄游动线一般是别墅产品的一个特点，让人在室内活动的时候，空间感更加丰富。目前在普通的平面户型当中，洄游动线的设计也越来越多，不仅起到小空间变大的目的，也让家庭活动的趣味性更强。
例如，融创最近推出包含八大空间系统的迭代户型，室内动线就非常丰富，独立的家政系统和客厅分隔出来的开放式书房，形成三个洄游动线，小孩子可以在家玩捉迷藏。

还有一些项目将衣帽间打通，或是将卧室阳台和客厅阳台连通，都能否形成洄游式空间，增强空间的趣味性。

目前保利同一产品系的不同项目，在产品细节上已经做了升级更新，更加强调全龄化精装，淋浴间增设飘窗，便于给小孩、老人洗澡，镜面柜做了扩容处理以收纳更多洗漱用品等等。

旭辉今年发布的第五代产品，关于家庭养老模块的内容也非常细致。和万科的概念产品一样，增加了人体运动探测和床垫压力探测，另外还有调光调色温，防跌倒报警手环和智能音响。

虽然标杆都在做，但是目前依然有大量的中小型开发商依然不重视。没有意识到养老需求实际上已经下沉到了我们想象不到的地方。

举一个小例子，湖南某个村子，在外打工的村民，竟然都纷纷在自己家的自建房里装了全套的智能系统，包括远程监控，远程电力煤气一键控制，就是因为担心空巢老人的养老问题。这个现象让明源君非常意外，也反应出一个趋势，如果房企要造未来没那么轻易被淘汰的产品，养老设计已经无法回避。

四、住宅“黑科技”，为产品升级赋能

任何创新产品都有一个扩散曲线。在房地产领域，前沿的创新往往是从价格不敏感，体验敏感的豪宅领域开始推广。科技、智能系统，目前还局限在高端产品系，但是从各大房企的新一代产品趋势来看，科技的赋能也很可能会成为未来的竞争主场。

例如，万科最新公布的30项创新技术中，通过科技赋能，可以实现全屋无死角的居住体验提升。

中冶的顶级产品线，应用了18大科技系统，近100项具体技术措施。这些“黑科技”能够做到节能、健康和智慧。

① 节能。这条产品线应用了云集热太阳能热水系统，洋房能够实现太阳能板不同楼层住户均等享用，并实现建筑一体化。集热效率高、运行能耗低，可为洋房用户提供50%的生活热水用热能量。

② 健康。室内的智能系统，能有效调节室内温度、湿度，去除PM2.5，为室内提供充足氧气，而且还可以不断的学习，也就是说你自己的每一次调节，都会被系统记录，时间久了，它就能掌握你感到最舒服的居住环境。自主研发的减振垫层加厚楼板技术还能控制噪声——一个楼板，有5层处理，可以有效隔绝楼层噪音，降低撞击声，避免楼层干扰。

③智慧。每户配备一台机器人，作为智能家居终端，连接家居照明、新风、空调、安防等系统。业主在家可以语音控制，在外可以通过手机监控。业主出门前可以通过可视对讲屏一键呼梯，省去等待电梯的时间。

五、产品属性强调均好，采光、通风、尺度一个不能少
保利的第五代产品，对常规户型进行了提升，除了缩小核心筒，提高得房率。还通过系统设计，减小自遮挡，对每一套户型的采光、通风进行了优化。

万科今年爆红的纯南向板式复式，板楼+中间咬合式结构，不仅可以做到纯南向、四开间朝南，还能四面采光、南北通透，让高层复式实现别墅的体验，可以说是厉害的创新！

而龙湖今年的创新的网红户型“空中庭院”，更是把别墅的庭院搬到了高层，180㎡的户型做了40-50㎡的围合式庭院。

这个创新，不仅牺牲了一部分的室内面积来做阳台，而且为了解决了大阳台进深带来的遮光问题，将阳台设计为双层层高，来提升室内采光。面积让位舒适度，让户型达到均好效果，是龙湖的创新逻辑。

由于功能上的竞争激烈新产品开始更重视美感▿这几年，中式审美崛起。前几年，全国各地出现大量的“地王”，为了提高溢价，地王不约而同的选择中式，到目前，顶级豪宅已经全面进入中式时代了。
为什么中式风格能够溢价？一方面我们可以理解成为富裕阶层的文化自信心提升；另外一个方面，就是中式风格背后的文化和意境，带来的审美溢价能力确实更高。

之前有人给消费升级下了一个定义，消费升级就是从功能到精神，从品质到精致，审美越来越重要。对于房企来说，审美提升确实是产品升级新的突破口。目前标杆房企的方向也非常一致。

1、房子的溢价，甚至还包括室外的风景和天际线

今年绿城·桃李春风在天津推出了一款有5个院子127㎡一层合院产品。地上只有一层。

据说项目规划，历经了“高低配方案”，“全合院方案”，“平衡容积率方案”，到目前已经是第四版。而之所以要做这种一层的产品，绿城的答案竟然是为了丰富窗外的天际线！

业主从室内窗户看出去，不是整齐划一，而是高低错落的建筑。避免空间呆板，让整个社区充满变化。这种把窗外的景色也考虑在内的项目，可以说是匠心了。

2、室内的视野层次，更加丰富

除了室外，目前的产品创新对室内视野也在不断优化。

在龙湖“空中庭院”户型，客户一进家门，不再是单一的客厅，视野所达能够穿透5个不同的空间，极大的延伸了视野，室内的景观效果更丰富，感觉空间更大更丰富，也更开敞

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