【四十八回】装修前收房验房—新房验收

毛坯房验收流程

1、尺寸测量（净面积、开间进深及净高）

根据房屋交接书中提供的套内建筑面积和图纸为依据，实地测量，如果误差较大可以要求开发商或委托专业机构复测。也可以请装修公司派人来直接量尺寸，省去以后的麻烦。

测量层高是否达到要求。一般住宅层高理想高度应在2.8米～3.2米之间。测量层高很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量，尽量多测几处。

2、检验（楼地面空鼓、裂缝、起沙）

1）地面是否平整：地面不平一般来讲有两种情况，一是局部地方不平，有小坑小洞，这种情况主要出现在墙角或门角的地方；一是大面积不平，这种情况用目测或者利用红外线水平仪可以检查出来，如果出现不平一定要重新找平，否则无论铺瓷砖还是地板都会受到影响。

2）地面是否开裂：一般目测就能看出来了，但是否空鼓则需要利用质检锤来检测，一般情况下裂纹和空鼓都会同时出现，但是二者也有单独出现的情况。地面空鼓和开裂会直接影响到后期的装修施工，因此在验收的时候一定要慎重细心。

3）地面是否有起砂：地表面有浮灰、浮沙，松软、强度差，一般原因是水泥标号不标准或过期，沙子的含泥量过大，水泥砂浆比例不当，养护不到位等都会造成地面起砂。

3、检查（墙空鼓、裂缝、龟裂、爆灰、平整度、阴阳角）

1）墙面是否垂直和平整：墙面除了要检查其平整度之外，还要查验墙面是否垂直，是否有倾斜。墙面的平整度和垂直度除了用目测之外还可以通过靠尺和角尺等工具来检验。

2）墙面是否有裂纹和空鼓：墙面的裂纹可以直接目测到；墙面的空鼓需要用质检锤敲击才能检测出来。

3）墙面是否方正：两个相邻墙面是否成90度角，可以用角尺来检验。

4）墙面阴阳角是否顺直：验收时需要仔细检查墙面的阴阳角(墙角外阳里阴)是否顺直。

4、检验（门、窗安装质量及配件）

门窗工程关乎业主的居住安全，业主在收房验房时需检查门窗闭合的灵活性，密封性，零配件是否短缺损坏等。

5、进行渗漏试验

1）闭水试验：指做好挡水墙在待试验空间蓄水，检验是否有渗漏现象。

2）淋水试验：对于轻质墙体防水施工的验收，应采取淋水试验，即使用水管在做好防水涂料的墙面上自上而下不间断喷淋3秒，4小时以后观察墙体的另一侧是否会出现渗透现象，如果无渗透现象出现即可认为墙面防水施工验收合格。

6、试验电路绝缘、接地

除了要检查电闸、开关和线路没有问题，还要做好电路绝缘和接地实验，确保家居用电的安全。

7、检验给、排水安装质量

毛坯房给排水工程验收主要是检查冷热排水管安装的规范性、给水管的接头严密性、是否有渗漏水现象；此外水表、地漏、排水管是否通畅也是需要特别注意的地方。

8、核对购房合同的附件及配套设施

验收房子的时候，要仔细核对购房合同上列明的一些附件和配套设施如景观绿化、小区配套、设施标准等是否符合合同约定，如出现不符现象要尽快跟开发商进行协商解决。

9、顶棚检验

要注意屋顶是否存在裂缝，如果有裂缝，且裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么房屋很可能存在沉降问题和结构性质量问题。还要看顶部是否有水渍，如果有很可能存在渗漏的问题，特别是买顶层的消费者一定要注意。

10、其他细部结构检验

对一些边边角角的地方做仔细检查，如卫生间门口是否有挡水条，窗子是否会存在雨水流入，开关插座面板是否存在划痕等等。

精装房验收注意事项

1、检测精装房空气质量

由于精装修房使用的材料都是开发商购买的，业主对材料的质量无法把控。因此，在交房时，业主第一件事就是要确认空气质量达标。

1）确认开发商购买的材料符合国家标准，有害物质不超标；

2）要求开发商出示室内环境检测报告

根据国家标准，工程竣工以后，开发商要请权威机构进行室内环境检测，并且必须向购房者出具检测报告。现行的空气质量检测标准对甲醛、苯、TVOC、氡以及氨5种主要的有害物质在空气中的限量进行了严格的规定。需要注意的是，只有带有“CMA”标识的报告才是国家认可的经最权威检测机构检测的报告，否则是无效的。若开发商或物业不能提供合格的报告，视为房屋质量不合格。

2、检查精装房隐蔽工程

隐蔽工程包括水路改造、电路改造、吊顶结构和卫生间防水工程这些项目。业主对隐蔽工程使用的材料，水路的布管、电路的走向，还有功能性插座的位置等等是不了解的，因为交房之后这些工程都埋在墙体里了。

鉴于隐蔽工程对专业的要求比较高，如果消费者自己不太了解的话，建议请了解相关知识的朋友或专业人士陪同看房。

1）验收精装房水路

普通的楼盘水路通常是三种，自来水、热水和中水。中水是非饮用水，是收集利用的雨水，一般用来冲马桶或浇花。业主需要知道热水和中水是否具备，以及是否接错管道。还要检查水表的位置，应该在厨房或卫生间的出水口。另外，水管的材料与生活直接相关，要确定是国家指定的合格材料。如果水管材料太差，后期很容易漏水。

2）验收精装房电路

电路是指插座的位置和匹配，电线的型号和最大耗电设备的容量。这需要业主向所在小区的物业管理公司或开发商索要基本的水、电等隐蔽工程布局的竣工图纸。另外还要注意观察配电箱的漏电保护开关是否有照明；普通插座、大功率插座等有明确的分路，面板开关的安装是否平整，同时，还要测试开关是否有效。

3）验收精装房吊顶

吊顶的结构在竣工图纸上不显示，但精装房的侧面、灯位或中央空调的通风口能看到结构。业主从吊顶的观察口可以肉眼判断，验收的时候，主要查看吊顶的交接处等是否有裂纹、开裂、缝隙等。

4）验收精装房的防水

在卫生间、厨房等有防水要求的空间地面倒清水试验一下，查验下水是否通畅。如最低点的地漏不能有积水，各下水处应该流水通畅。

3、检查精装房房屋施工质量

除了上面这些影响居住的重大方面的验收外，一些细节问题也很能体现精装房的装修施工水平。业主可以从以下一些地方考察房屋的装修质量。

1）墙面涂料检查

墙面应该使用耐水腻子，墙漆的涂刷应均匀，漆膜一致。

2）墙地砖检查

颜色一致。目测即可。一般来说如果有很明显的问题，开发商在验收的时候就不会通过。用小锤敲击地砖和墙砖，如果有空洞的声音，说明瓷砖没铺好，时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落。空鼓率超过5%即可判为不合格。

3）检查厨卫用具

试验水龙头的开关是否灵活有效，包括冲水马桶、淋浴房、面盆。另外，需要检查下水是否通畅，可以在现场往洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度；检查马桶的下水时，则要反复多次地进行排水试验，看看排水效果。

4）检查门窗安装

用手推拉开门，检查居室门开关是否顺畅，门锁合页是否灵活有效；室外门窗尤其是封闭阳台的门窗密封是否合格，开启是否灵活。

5）检查暖气设备

业主在检测暖气时，要看管路是否畅通，温度是否达到标准，是否存在漏水现象。

6）检查通风设备

测试排风口是否通风顺畅，厨房和卫生间还要测试回风阀是否有效。如果自己厨房总有别人家飘来的味道或卫生间有异味倒灌，可能就是回风阀失灵了。

7）核实建材型号

精装修房屋工程使用的各种主要材料在合同当中应该准确无误地标明，特别是品牌含金量较高的设备，如卫生洁具、灯具、厨房设备、家具五金、洁具五金，以及具备防盗、防火、隔音功能的多功能门等；除了品牌外，还需要明确设备的型号，有些与产地有关的设备还应该明确产地。业主在验房时要与配置单一一对照，避免被劣质产品调包，降低装修的档次。

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