【四十九回】装修前收房验房—二手房验收

二手房验房流程

1、查看是否有私搭私建部分

1）查看所买二手房是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；

2）查看屋内是否有搭建的小阁楼、是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房，或将一间分隔成两间；

3）查看阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

2、确认房屋的准确面积

二手房的准确面积包括建筑面积，套内面积和使用面积；产权证上一般标明的是建筑面积，但最保险的办法是实地测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。

3、观察房屋内部结构及装修状况

要弄清户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题；原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉。

4、考核房屋的配套情况

打开水龙头观察水的质量、水压；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；煤气的接通情况，是否已经换用天然气；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够等。

5、查验物业管理水平及收费标准

向有关人员了解水、电、煤、暖的收费方式；观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务；物业管理费的收取标准等。

二手房细节验收

1、检查墙体情况

墙面重点检查平整度，看是否渗水、是否有裂缝，特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。如果墙面有裂缝，可能是墙体出现裂缝，需要认真对待。如果承重墙有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝，说明有结构安全隐患。

2、检查防盗门情况

看防盗门有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活；观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象；门铃是否不响或响了不停。

3、检查窗户情况

检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验检验密封条的压力是否均匀；看推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞；窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水；双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。

4、检查管道情况

看管道安装是否通畅和密封，用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗透。

检查厨房烟道方法：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

检查煤气管道方法：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复。

5、检查下水情况

先用面盆盛水向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音，且表面无积水。

6、了解水管电线走向

了解隐蔽工程的情况，如水管、电线走向等，要注意是否按照分回路的方式进行布线。一般来说，家庭电路应该“兵分三路”，室内照明、插座、大功率电器各走一路，一些老房的电路不但错乱交织，并且电路仍旧为淘汰的铝线，铝质电路老化速度较快，容易出现短路、漏电等危险，而目前电路装修中使用的是线径为2.5至5平方毫米的铜芯线，因此如果房子的电路为铝质电线，则必须进行改造。

7、电视接收情况检查

检查完水电，别忘了打开电视看看有线电视接收情况，看看有线电视的接收是否正常。

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