叫你如何陪同业主验房

商品房验收完全手册目录 *** *** *** *** *** *** 一)验收新房的注意事项 二)具体详细讲解如下 三)关于验房常见问题的解答 1.怎样计算商品房套内建筑面积 2.因为房屋有质量问题，所以还没有交房，但开发商要我先交物业管理费，我可以不交吗？ 3.检查房屋质量三环节 4.配套施工受阻不属不可抗力 5.开发商延期交房买家可延付尾款 6.办理交房手续时拒付物业费物业公司无权扣钥匙 7.住宅入住时，业主需要缴哪些费？标准是什么？ 8.商品房出现质量问题怎么办？ 9.什么是房屋的公共地方？ 10.哪些项目不计入商品房的建筑面积范围 11.房屋面积多算了怎么办 12.购买的商品房面积不足怎么办？ 13.什么是“八房五证二书”？ 14.住户有哪些权利和义务？ 15.物业管理收费有什么规定？ 16.房屋售出后谁来维修？ 四)戏谈新房的”风水” 五)业主散文 17. 验收如何把关 六）相关政府规定及商品房质量书 以下为正文 需回复可以见 l 一)验收新房的注意事项 1、 房屋外观及内部结构是否与售房说明书一致，门洞尺寸是否便于家具出入。 　　2、 门、窗是否稳当、密封，是否在开关时发出杂音。 　　3、 地板、墙面、天花板是否有空隙、裂缝、水渍、抹灰是否脱落。 　　4、 可视、对讲系统是否正常。 　　5、 开关是否开关自如、插否有电（请使用电笔测试）。 　　6、 厕所、厨房是否给、排水顺畅、马桶、浴缸是否运作正常 、是否有裂痕、少配件 　　7、 厕所、厨房地漏是否够用（防止发生意外时水外流）。 　　8、 操作台尺寸，流线是否符合使用。 　　9、 厨房、厕所地面应关水24小时，检查楼下的天花板和相邻墙面是否渗漏。 　　10、用尺将各房内径尺寸量清楚，并仔细记录下来，便于装修设计和购买家具。 　　这十条检查你都应仔细做到。验收如发现损坏情况应记录下来交发售方尽快维修。必要时可拍照作记录。还有一点请记住在入住后更换大门门锁。返回顶部 l 二)具体详细讲解如下: 1招 看“备案”留“两书” 新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。 2招 卫生间不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，２４小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。 检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 3招 门窗灵活严又亮 试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面１．５厘米。 门窗的油漆质量主要看有无流坠（油漆滴淌的痕迹），各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。 4招 轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。 5招 顶层住户查渗雨 如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。 6招 阳台裂缝危险大 一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。 7招 保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现象（类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴），这个墙面的保温层肯定有问题。 8招 大开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。 9招 暖气支管有坡度 暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差１％。 10招 供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管（在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子），地面的套管应高出地面２－３厘米，地面为初装修的，应高出地面５厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 11招 拉闸断电不可少 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 12招 保险插座护幼童 为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面３０厘米高的插座都必须带保险装置。 13招 卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插座。 14招 厨卫紧邻通风道 厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。 15招 开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用拉一拉，看是否虚设。返回顶部 l 三)关于验房常见问题的解答: 1.怎样计算商品房套内建筑面积 人们在买房时，一般对房屋的建筑面积和使用面积比较注意，但对套内建筑面积及其计算方法却不甚了解。本文介绍一些关于套内建筑面积计算的方法。 　　套内建筑面积是由三部分组成的，其计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 　　一、套内使用面积的计算应符合下列规定：(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；(3)不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积。 　　二、套内墙体面积的计算：新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。 　　新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括外山墙)均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 　　非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。 　　三、阳台建筑面积的计算：(1)原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积；(4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。返回顶部 2.因为房屋有质量问题，所以还没有交房，但开发商要我先交物业管理费，我可以不交吗？ 答：根据《上海市居住物业管理条例》第四十六条规定，新建商品住宅交付使用之前发生的物业管理费用应由住宅出售单位承担。所以只要你没有签房屋交接书，房屋自然也不能算是正式交付使用，也就是你现在不用缴纳物业管理费 返回顶部 3.检查房屋质量三环节 签好质量条款验收 入住房屋注意保留证据 　　房屋质量是购房者最关心的问题之一。要避免房屋质量困扰，购房者需做到签好质量条款、仔细验收房屋和注意保留证据三个环节。 　　（一）签好质量条款。如今购房者购买的多是期房，签合同时房屋还未造好。入住后发现房屋有质量问题，若合同里没有约定解决问题的具体办法，对购房人来说是非常不利的。因此，在签合同时购房者就应对房屋质量留个心眼。本市目前采用的预售合同示范文本里没有明确约定房屋质量问题的解决办法，只约定了保修责任和赔偿责任，对购房人来说很难解决实际问题，这使得签订质量补充条款就非常必要。购房者可和开发商约定，房屋交付时，若有质量问题，购房者有权延迟办理入住手续，并不承担违约责任；若出现严重质量问题，购房人有权单方解除合同，开发商应退还全部房价款，并支付利息及赔偿相应损失。 　　（二）仔细验收房屋。办理交房入住手续时，购房者首先应要求开发商提供房屋的竣工验收备案表，查看自己所购房屋是否在该表的范围内；开发商还应提供新建住宅质量保证书，保证书规定了房屋各部位的具体保修范围和时间，是购房者要求开发商履行保修义务的书面文件。其次，购房者只有在仔细验收房屋，确信没有质量问题后才可以办理入住手续，莫要草草验收即签署房屋交接单。最后，若购房者发现房屋有质量问题，应立即要求开发商对有质量问题的部位予以书面确认并加盖公章，并尽量在开发商解决问题后再办理入住手续。如果问题无法及时解决，购房者应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。如果房屋质量问题很严重，购房者可提出解除购房合同并要求赔偿。依据最高院日前出台的司法解释，法院会支持购房者的请求. （三）注意保留证据。购房者实际入住后，如果出现质量问题，首先要分析该质量问题的性质，是房屋本身的质量问题，还是装修造成的问题。如果是装修造成的问题，购房者只能找装修公司维修，要求赔偿损失，与开发商无关。这种情况下，购房者一定要保管好当初的装修合同、材料清单、付款发票等书面凭证。如果是房屋本身的质量问题，按照有关规定，在保修期内，购房者应向开发商要求维修，尽量用书面方式提出，并让开发商盖章确认。若开发商拒绝或拖延维修，购房者可请他人进行维修，此时购房者要保管好发票和相关书面凭证。维修完毕后，购房者可要求开发商承担全部的修复费用，赔偿因修复给自身造成的合理损失，包括花时间维修而造成的误工费。如果开发商拒绝承担维修费，购房者可向法院起诉。如果质量问题经多次维修仍不能有效解决，并影响到购房者的正常居住，那么可认定为严重的质量问题。购房者可依法解除合同并要求开发商赔偿损失，这里的损失包括装修费、房款利息和损害赔偿等。 返回顶部 4.配套施工受阻不属不可抗力 大产证延期一年 开发商赔款七万 　　购房者认为开发商延期交房一年需承担违约责任，而开发商说延期交房是配套工程施工受阻这一不可抗力事由造成的，不愿赔钱。日前，静安法院对这桩官司作出一审判决：配套工程受阻不属不可抗力，开发商应继续履行合同，支付延期交房的违约金七万余元。 　　2001 年5月10日，顾某与一家房产公司签订了一份《上海市商品房预售合同》，购买本市万春街一处建筑面积为105.98 平方米、总价为45万元的商品房。双方约定：交房最后期限为2001 年6月30日，交房条件为开发商取得大产证及《住宅交付使用许可证》，注销房屋抵押。合同同时约定，因非不可抗力因素导致逾期交房的，按已付房款每日万分之五支付违约金。 　　同年6月，顾某按约定付清了全部房款，但开发商直至2002 年6月才办出大产证，同月6日通知顾某办理小产证。顾某在6月13日收到通知后，一直未办理相关办证手续。2002 年9月，顾某将房产公司告上法院。他认为房产公司对房屋设定的抵押未注销，不具备合同约定的房屋交付条件，拒绝收房。同时，他要求房产公司支付从2001 年7月1日至2002 年9月13日的延期交房违约金9万余元。 　　庭审中，房产公司的辩解是楼房确实抵押给了农行上海市分行，但顾某购买的房屋已作内部注销，且顾某已办妥了贷款抵押手续，不存在因未办理抵押注销手续影响交房入住的问题。此外，房产公司认为延期交房是供电配套施工受阻的原因造成的，属不可抗力，不应支付违约金，故对顾某的要求不予认可。 　　法院认为，合同约定的交房条件为办出大产证和注销抵押，但据相关房地产资料显示，2001 年6月7日登记的房屋权利人是顾某，其他权利人为市住房置业担保有限公司，设定日期从2001 年6月7日至2006 年5月25日。由此可见，不论农行的抵押是否已注销，都不会影响入住和办理小产证。另外，供电配套施工受阻不属于不可抗力，房产公司应承担延期交房责任。由于顾某在2002 年6月13日收到交房通知后，未履行验收手续，故此后的责任应自理。据此，法院作出上述判决。返回顶部 5.开发商延期交房买家可延付尾款 问：我预订的房屋原定于去年1月30日交房，可开发商书面通知我交房要延期至今年3月15日。在付款方式上，我和开发商在预售合同中约定：我在办妥入住手续当日，将尾款交齐。由于开发商延期交房，1月30日并没有办理入住手续，我也就未付尾款。谁知，开发商日前来函说我未交尾款，构成违约。为此，来信请教我难道真的违约了吗？ 　　市民李先生答：你反映的情况属于《合同法》中的“先履行抗辩权”。按照我国《合同法》的规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，如果合同一方义务的履行以另一方义务的履行为前提，即有先后关系的，若负有先履行义务的一方不履行义务，则后履行的一方可以拒绝履行自己的义务直至应先履行义务的一方履行了自己的义务。 　　从你与开发商之间卖买合同来看，你们双方在交房与付尾款上互相负有义务，即开发商的义务是在今年1月30日将房屋交付给你，你的义务则是在办妥入住手续当日将尾款交齐。因此，你们之间的义务有先后履行顺序，开发商应当先履行交房义务。在开发商将房屋交付给你之前，你享有“先履行抗辩权”，即拒绝交付尾款是有法律依据的。 　　在此需注意的是，“先履行抗辩权”只是延迟你的付款责任，在开发商将房屋实际交付后，你仍应履行付款义务。返回顶部 6.办理交房手续时拒付物业费物业公司无权扣钥匙 物业公司受开发商委托代办交房手续，购房者因对物业管理有意见而拒交物业费，物业公司以此为由扣押了房屋钥匙，不予办理交房手续。由于不知物业公司如此行为是否合法，读者王小姐咨询了本报。据有关法律专家介绍，业主在办理交房手续时不付物业费，物业公司无权扣押房屋钥匙。 　　2001 年年底，王小姐买了一套预售商品房。今年年初办理入住手续时，她被告知要找物业管理公司办理。找到小区物业管理公司后，王小姐填写了有关表格、交纳了相关手续费。由于对物业管理费涨价心存疑问，王小姐拒绝预付3个月的物业管理费。谁知物业公司竟然扣押了她的房屋钥匙，并说何时付了物业费，何时才准王小姐办理交房手续，入住新房。 　　带着物业公司这种行为是否合法的问题，记者请教了上海市圣信律师事务所主任徐丛林律师。徐律师说，购房人签订了房屋买卖合同，购买了房屋，就与开发商之间形成了房屋买卖法律关系。购房人的主要义务是交纳房款，而开发商的主要义务则是按照合同约定交付房屋，包括将房屋钥匙交给购房人。购房合同就是他们之间买卖法律关系的体现。如果购房人已按照约定付清全部房款，开发商就应把房屋交给购房人。交房时，开发商应把钥匙交给购房人，使购房人能够占有、使用该房屋，这样才是履行了卖出方的合同义务。如果开发商让物业公司代为办理交房手续，依据代理的有关规定，代理机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋。物业管理公司作为代理交房机构，只能替开发商完成交房义务，不能在此过程中将自己的权利附加为业主的责任与义务。因为购房人和开发商之间的房屋买卖关系与购房人和物业管理公司之间的委托管理关系是两个独立的法律关系，两者不应混为一谈。 7.住宅入住时，业主需要缴哪些费？标准是什么？返回顶部 答：入住时可一次性收取的项目和标准：（1）物业维修基金：由住宅购买人、出售人共同缴纳，带电梯设备的，分别按成本价的3％和4％缴纳；不带电梯的，分别按成本价的2％和3％缴纳。成本价由市房地部门公布。 　　（2）电度表保证金。单相表每表80元或三相表每表250 元，向业主或使用人收取此项费用后，出具市供电部门的专用收据。 　　（3）有线电视初装费。市区每户（终端）240元、市郊城镇每户330元、郊县农村每房480元，向业主或使用人收费后，出具有线台专用收据。 　　（4）建筑垃圾清运费。按所在区县物价部门核定的建筑垃圾清运费标准，向准备装修居室的业主或使用人或房东收取。业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的，物业公司或环卫部门不得收取该项费用。 　　除上述收费外，物业管理企业提供给业主或使用人的《入住须知》、《住宅使用手册》等不得收费。物业管理企业不得向业主、使用人或装修队伍收取装修保证金、押金。对 　　施工人员予以登记管理并发放小区出入证，收费不得超过每人10元。物业管理企业按有关部门规定并垫付了资金加装防盗分户门、电控总门设施的，按成本向业主或使用人收取，但在签订购房合同时明确作为房屋附属设施交付的，此费用应包含在房价内。物业管理企业在办理差价换房的入户、退房或退租手续时，可向换房人各收取50元手续费，但不得向购买新建住宅的业主或单位套配、增配住宅的使用人收取此项费用。在差价换房或单位分房、配房过程中发生房屋空关，空关期间的物业管理费或公房租金按同期标准向业主或使用人计收。对同一时段的管理费或租金，不得重复收取。对违反上述规定的，由物价检查机构按有关法律法规实施处罚。返回顶部 8. 商品房出现质量问题怎么办？ 商品房也是一种商品。《消费者权益保护法》对消费者的权利和经营者的义务作了明确规定。《消费者权益保护法》第七条规定：“消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求。”第十一条规定：“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。”第十八条规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。”第二十二条和第二十三条规定：“经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限。经营者提供商品或者服务，按照国家规定或者与消费者的约定，承担包修、包换、包退或者其他责任的，应当按照国家规定或者约定履行，不得故意拖延或者无理拒绝。”第三十五条规定：“消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。消费者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、财产损害的，可以向销售者要求赔偿，也可以向生产者要求赔偿。” 　　建设部发布的《建设工程质量管理办法》对建设工程的质量问题作了具体细致的规定。该办法规定：建设工程自办理交工验收手续后，在保修期内，因勘察设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应当由施工单位负责维修。并规定：民用与公共建筑，一般工业建筑、构筑物的土建工程的保修期1年，其中屋面防水工程为3年；建筑物的电气管线、上下水管安装工程保修期为3个月，建筑物的供热及供冷的保修期为一个采暖期及供冷期，室外的上下水管线和小区道路等市政公用工程保修期为1年。施工单位在接到保修通知书之日起，必须在两周内到达现场与建设单位共同明确责任方，商议返修内容。《办法》还规定，因建设工程质量缺陷造成人身及财产损害的，侵害人应按有关规定，给予受害人赔偿。因建设工程质量责任发生民事纠纷，当事人可以通过协商或调解解决。当事人不愿通过协商、调解解决或协商、调解不成的，可以向仲裁机构申请仲裁向人民法院起诉。需要注意的是：根据《办法》第四十五条规定，因建设工程质量存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期限为1年，自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时开始计算。 因此，在商品房出现质量问题时，如在规定的期限内，既可找房地产公司，也可以找施工单位，如果房地产公司或施工单位都不予理睬或相互推诿，则可向当地消费者协会投诉，如投诉还不能解决问题，还可以向人民法院起诉. 返回顶部 9. 什么是房屋的公共地方？ 对公共地方的规定是房屋使用、管理、维修公约中不可缺少的一个环节，购房人在签公约时，一定要注意公约对公共地方的规定。如某大厦公约规定“公共地方包括各入口大堂及通道、各层升降机大堂、扶手梯、楼梯间、人行道、行车道、梯台、绿化区、休憩地方、各监控室、电表房、锅炉房、电闸控制房、泵房、洒水系统泵房、消防及保安设备控制房、消防泵房、水箱、升降机房、发电机房、空调机房及为该大厦的业主、访客而设并供其共用的其他地方或范围……发展商可以将其在该大厦中所有的任何部分指定或重新指定为公共地方，不必经其他业主或其他拥有该大厦权益的人士同意，但发展商在享有此项权利时不得妨碍其他业主使用其所有的单元”。再如某花园别墅公约规定，“公共设施和共用设备指为该物业的公共利益或公共服务而在该物业所属地块范围内装设的供所有业主享用的各种器械、设备、装置……包括游泳池、健身房等”、“在物业的公共部位或共用设备等地方，开发企业保留建造及竖立招牌、海报、广告牌的权利”。上述公约对公共地方的有关规定不同程度地存在一些问题。 一般购房者尤其是购房自用的消费者也许对公共地方以及上述规定不太在意，认为有关公共地方的规定与自己的切身利益没太大关系，其实在今后的生活中，它与购房是有着千丝万缕的联系的。假如有一天，在您居住的楼前建起一排违章建筑，您在失去茶余饭后休憩、活动的地方的同时，还要负担这片绿地的养护管理费用，您是否能泰然处之？又比如您有一天发现您家的楼顶或外墙上竖起一块块广告牌，您以为与您没有关系，并未多加留意，但是您知道吗？楼顶和外墙也属于公共地方，它的使用权归全休产权人所有，产权人相应地也拥有这部分广告的收益，低沉还能无动于衷吗？再比如，某家物业管理公司通知您，从本月起，您应承担的物业管理费增加了，原因是原本不属于公共地方的餐厅（甚至有可能是其他尚未卖出的单元）被暂时划定为公共地方，需要由您承担相应的费用，而您不曾使用到该地方时，您愿意承担这部分管理费吗？ 究竟什么是公共地方，有关政策法规中有明确的解释。公共地方包括两部分，一部分是根据建设部所规定的商品房销售面积部分，包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室、其他功能上为整栋建筑服务的公共房和管理用房以及套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙和外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半；另一部分是根据国家物价局、建设部、财政部《商品住宅价格管理暂行办法》中规定的分摊到商品房房价中的基础配套设施部分，如公共绿地、道路等。 业主对公共地方享有权利的原因在于，房价构成中包含住宅建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区非物业性配套公共建筑建设费如道路、公共绿地等。正因为享有权利，所以才要交纳相关物业管理费。 业主对物业的所有权，包括占有、使用、收益和处分四种权利。对于自有物业，由于产权的完全而相当明确；对于共有部分，由于共为全体产权人所有，需由全体业主同意后才有效。 在房屋出售前，由于所有财产归开发单位，所以开发单位可在政策允许的范围内任意决定，但随着房屋的售出，开发单位对公共地方的权利也就相应减少，并逐渐失去对这部分公共地方的垄断地位。因此，除功能上由全体业主共同使用外，对公共地方进行的任何改动，都需要通过全体业主的同意并经政府批准，或通过业主委员会的决议达成，因为业主委员会是由物业区域内的业主和使用人选举的代表组成的组织，该组织将维护全体产权人和使用人的合法权益，享有监督物业管理企业的管理服务活动、选聘或解聘物业管理企业等权利。 如果出现对公共地方的侵权行为，除可通过物业管理委员会干涉外，还可通过双方协商，向政府有关部门投诉，申请仲裁，或向法院提起诉讼。返回顶部 10. 哪些项目不计入商品房的建筑面积范围？ 不计算在商品房建筑面积中的项目包括：1、层高在2.2米以下的房屋，净高在2.05米以下的地下室和半地下室。2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。3、房屋之间无上盖的架空通道。4、无柱雨篷。5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间空置箱、罐的平台。6、骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分，以及房屋底层用做街巷通行的部分。7、房屋的天面、挑台、天面上花园、游池。8、消防、检修等用途的室外爬梯。9、构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油（水）池。 如何计算商品房的建筑面积？ 商品房的建筑面积系指层高在2.2米以上（含2.2米）的房屋外墙（或柱外围）水平投影面积。层高取自地面至楼面、楼面至楼面、楼面至屋面（不包括隔热层）的垂直高度。 　　计算商品房全部建筑面积的范围包括： 　　1、永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围水平投影面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 　　2、自然层内的附层、技术层，按其层高在2.2米以上的部位的上口外围水平投影面积计算。 　　3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，不论其高度，均按一层计算。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的，按其水平投影面积计算。 　　4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋面积计算。 　　5、突出房屋屋面，有围护结构且层高在2.2米以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房，按其维护结构外围水平投影面积计算。 　　6、封闭阳台、挑廊，按其外围水平投影面积计算。 　　7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和计算。 　　8、建筑物墙外有顶盖和走廊、檐廊，按其柱外围水平投影面积计算。 　　9、房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 　　10、净高在2.05米以上的地下室或半地下室，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。 　　11、有柱雨篷或有维护结构的门廊、门斗，按其柱或维护结构外围水平面积计算。 　　12、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 　　13、属于永久性建筑有柱车棚、货棚等按外围水平投影面积计算。 　　14、位于自然层以上的假层房屋或斜面结构房屋，按其设计超过2.2米以上部位水平投影计算。（应具备通风、采光条件） 　　计算商品房一半建筑面积的范围包括： 　　1、与房屋相连有上盖、未封闭的架空通道和无柱走廊、檐廊按其围护结构水平投影面积一半计算。 　　2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。 　　3、未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。 　　4、无上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和的一半计算。返回顶部 11. 房屋面积多算了怎么办 一幢住宅中的某一套房屋，购房者比较容易丈量和计算的是房屋的使用面积，而较难丈量和计算其建筑面积。因为作为分割出售的商品房，除了自己一套房屋范围以内的房屋建筑面积以外，还包括分摊的公共部位和功能上为整幢房屋服务公共用房和管理用房的建筑面积。 　　每一套房屋，无论是处在哪一层，都有共用墙和非共用墙。非共用墙就要全部计入建筑面积，与邻户共用的墙以及外墙、与公用空间之间的分隔墙就应分摊计算建筑面积。 　　以上计算的是一套房屋的套内建筑面积。然后计算公用建筑面积。这一面积由两部分组成：一是前面所说的各套房屋与公用建筑之间的分隔墙及外墙的一半；二是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅或过道等功能上为整幢房屋服务的公共用房和管理用房建筑面积。　　整幢房屋的建筑面积扣除该幢房屋内各套房屋的套内建筑面积，再扣除销售或出租的作为独立使用的空间，如地下室、车库及人防工程等建筑面积，就是这一幢房屋的公用建筑面积。 　　据此计算出公用面积分摊系数，即用整幢房屋的公用建筑面积除以该幢房屋各套房屋套内面积之和。 　　以这一分摊系数乘以套内建筑面积求得该套房屋应分摊的公用建筑面积，再加上原来求得的套内建筑面积，就是该套房屋的面积。 　　这一计算方法较为复杂，实际上，国家工商行政管理局和建设部监制的《商品房购销合同》中第二条已标明了购房者的实得建筑面积和分摊公共部位和公用房屋的建筑面积，房地产权属登记机关在对商品房进行备案登记时，也使用这一方法来计算建筑面积。因此，在已经使用统一的《商品房购销合同》后，面积计算的错误比较少见。 　　上述计算方法是从1995年12月1日开始使用的。对于在此之前已签订的商品房销售合同，除了合同对销售面积的约定有明显的违法或计算错误外，仍应维护合同所约定的面积。如果买卖双方有一方（有时卖方也会因原面积计算偏小而提出向购房者追加售房款的要求）提出按上述方法计算商品房销售面积，或是房地产权属登记机关按上述方法计算商品销售面积，而不是按合同约定的面积，买卖双方可以对合同中的销售面积进行调整，但对合同中所约定的销售价款则不能变更。 　　房地产开发公司确实多计算了商品房的面积，如果在允许的误差范围之内（这一误差在双方订立商品房销售合同约定），则不是违约行为；如果误差超出了约定的范围，就可以要求纠正，如房地产开发公司不愿意纠正，则可以向有关部门（如消费者协会）投诉，也可以依照合同规定，申请仲裁或提出诉讼。返回顶部 12. 购买的商品房面积不足怎么办？ 购买商品房，面积是否符合合同的规定，是人们非常关心的问题。如袁某从某家房地产开发公司购置了一套商品房，面积为93.21平方米，并按此面积支付了购房款。在办完一切手续，买卖成交后，袁某发现该房面积不足93.21平方米，遂向该房地产开发公司提出补足面积或退款的要求，但均遭该公司拒绝。后经有关方面测定，该商品房的实际面积为89.14平方米，房地产开发公司在出售时多算了4.07平方米的面积（其中建筑面积多算2.05平方米，公摊面积通过巧立名目多算2.02平方米）。于是，袁某向市消协投诉：要求开发商补足面积或退款。 　　根据《消费者权益保护法》第四十条第六款规定：“经营者提供商品或者服务有诸多不合理情形的（其中包括销售的商品数量不足的），除本法另有规定外，应当依照《中华人民共和国产品质量法》和其他有关法律、法规的规定，承担民事责任。” 　　这一条款是关于经营者为损害消费者权益的行为承担民事责任的规定。所谓“销售的商品数量不足”，是指商品的实际数量低于消费者与经营者约定的数量，也就是人们通常所称的缺斤短两、短尺少寸。根据该条款的精神，经营者售出的商品数量不足的应给予消费者赔偿或者补足。 　　据此，袁某以所购买的商品房面积与实际付款的面积不符，向房地产开发公司提出补足面积或者退款的要求是合理的。作为房地产开发公司应承担这个民事责任。如果房地产开发公司不承担这个民事责任，袁某可以向当地人民法院起诉，请求法院调解或判决。作为一个购房者，如你也遇到类似情况，不妨学学袁某的作法。返回顶部 13. 什么是“八房五证二书”？ 下列八种情况的房屋买卖国家有规定： 　　一、违法或违章建筑，不能买卖； 　　二、房屋产权有纠纷或产权未明确的，不能买卖； 　　三、教学、寺庙、庵堂等教育、宗教建筑，不能买卖； 　　四、著名建筑物或文物古迹等需加以保护的房屋，不许买卖； 　　五、由于国家建设需要，征用或已确定为拆迁范围内的房屋；禁止买卖； 　　六、单位不得擅自购买城市私房； 　　七、出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售，在同等条件下，承租人、共有权人、承典人有优先购买权； 　　八、对出卖享有国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋有一定的限制。 　　商品房销售应持有的“五证”包括： 　　计委立项、可行性研究的批件；规划局的规划使用证；国土局的土地使用证（证明卖方已交纳了土地出让金；拥有产权保证）；建委开工许可证；房管局的商品房预售许可证。在这其中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，它表明所购房屋属合法交易范畴。 　　建设部近日规定，1998年9月1日起，房地产开发企业在销售新建住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用权说明书》。《住宅质量保证书》可作为商品房购销合同的补充内容。 返回顶部 14.住户有哪些权利和义务？ 在住宅小区中，住户按照对房屋所拥有权属的不同，分为业主和非业主使用人。业主指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人；非业主使用人指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同）而获得物业使用权，并实际使用物业的人。作为物业的主人，业主依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理，要求物业管理企业依据物业管理委托合同提供相应的管理与服务的权利。前者包括依法对物业自用部位占有、使用、经营、处置、修缮、改建等基本权利和依法使用物业共用设施及设备、共用部位和公用设施、公共场所的权利以及拥有对本物业重大管理决策的表决权。后者包括对物业管理企业提供的物业管理服务的监督、建议、咨询、批评投诉的权利。业主的基本义务就是遵守的有关法律、法规、政策的规定及业主公约、物业管理委托合同所载明的各项条款和执行、服从业主大会及业主委员会的各项决议、决定，这就要求业主的各项行为必须合法，并且以不损害公众利益和他人利益为前提。也就是说，权利与义务是对等的，在享有权利的同时，必须承担相应的义务。 　　由于非业主使用人首先与业主发生关系（如租赁关系），非业主使用人的基本权利义务就受到租赁合同的一定限制。即在租赁合同中，要明确阐明业主赋予非业主使用人哪些权利、义务；同时，非业主使用人作为物业的实际使用人，也是物业管理服务的对象，也应享有物业管理委托合同约定的相应的权利、义务。返回顶部 15.物业管理收费有什么规定？ 国家计委和建设部制定了关于《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，确定价格形式有三种：政府定价、政府指导价和经营者定价。凡属为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁，公用设施的维修保养、保安、绿化等具有公共性质的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价；凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准外，服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。 　　如果物业管理单位按普通居住小区服务内容、服务标准提供无法分开的公共性服务，如保洁、保安、各项费用统收服务、绿化等，高档住宅亦享受同样服务的，则按普通居住小区物业管理服务收费标准交纳；如果物业管理单位按高档住宅服务标准提供公共性服务，普通住宅同样享受的，则按高档住宅服务交费。为普通住宅与高档住宅分别提供的服务项目如楼体维修，普通住宅按普通住宅小区物业管理收费标准的规定交费，高档住宅的维修可不执行此收费标准。返回顶部 16. 房屋售出后谁来维修？ 购房后房屋的共用部位如承重结构（楼盖、梁、柱、内外墙、基础）、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、公用门厅、设备层、院墙等；共用设施设备如分户电表以外的设备线路、分户水表以外的上水管道和配件、下水道干管、雨水管、垃圾道、烟道（排气孔道）、信报箱、避雷设施、共用电视天线等的维修应由房管组织负责，费用由维修基金来承担。共用部分的维护基金来源于售房单位从售房款中提取的10%和购房人交纳的相当于购房款的1%，维修基金要专门存入银行，由售房单位专项使用，当维修资金不足时，由共同使用的房屋所有人按各自住房的建筑面积分摊。 　　售出房屋的自用部分和自用设备如户门窗、户内顶棚、内墙面、卫生器具和相关的下水管道的维修和维修费用由房屋所有人负责和承担。 　　上层房屋的居室、卫生间、厨房、过道等部位及下水管道向下层渗水、漏水的，由上层房屋所有人负责维修，房屋的所有人和使用人因房屋的使用、修缮等问题发生纠纷时应当协商解决，协商不成的由房管组织或区县房管部门进行调解，也可向人民法院起诉。返回顶部 l 四)戏谈新房的”风水” 1.衣橱镜引出“风水”争端　 　 林先生的卧室内摆了一个四门衣橱，其中两扇边门的面板是镜面，方便穿衣照镜。邻居家的楼与林先生家的楼前后并排，客厅正对林家卧室。邻居几次找到林先生，要求把衣橱的镜面换成普通板材，邻居的理由是：你的镜子正对我家客厅，这是“照妖镜”，“克”我家“风水”！ 　 　 2.设计师学起“家居风水” 　 　 “其实更多讲求风水的还是那些装修的业主。”全美家居工作室的一位设计师说，有的业主在设计时就先期请“风水师”介入意见，也有的是在工程即将完工时请“大师”验收。只要“大师”提出意见，业主都不惜浪费财力、物力重新装修。这位设计师说，他现在已经开始买书学习有关“家居风水”方面的“知识”，不仅能避免“无用功”，而且更容易得到业主认可和满意，“钱能赚得轻松些”。 　 3.“风水大师”主动登门 　 虽然主动请“风水先生”的人还是少数，但实际上，有不少都市人正越来越重视“风水”的说法，这使得一部分人得以“趁火打劫”。 　 有报道称，现在有一些人就专门到各新建小区“拜访”正在装修的业主，一进门就大侃业主房内风水如何不好，并放言“只要给钱就给破招”。于是，业主往往出于“宁可信其有也不信其无”的心理而掏钱买平安。 　 看风水各有不同看法 　 清华大学一位建筑评论家对风水持否定观点：风水建立在易学基础上。《易经》里有很多智慧的东西，但两千年前的一本书，管得了两千年后的建筑规划吗？研究风水，只能作为一种历史现象，而不是当成科学来研究。 　 天津大学一位论著“风水”的教授则认为，风水能保留几千年，是因为“气”和“水”都是经过长期实践和思考后总结出来的，风水是把宅舍作为大地有机体的一部分，强调建筑与自然及周围环境的和谐，从某种意义上说，风水学与建筑生态学的步调是一致的。 　 虽然专家各有看法，但是有一点是一致的：风水里毕竟有迷信和糟粕，即使其中有科学，也绝不是“风水先生”能轻易掌握的。而建筑学者王贵祥的观点对遏止都市新迷信现象的蔓延会更有些说服力：风水学对现代建筑的意义很小，主要是因为现代建筑观念和传统的不一样，空间感也不一样，与古代的宏大空间相比，现代人的空间太狭小了。 返回顶部 l 五)业主散文: 1.装修--让我欢喜让我忧（一）验房领钥匙（上） 终于所有手续都办妥了，准备领钥匙了，没想到遇到了这么多麻烦事，在这里记录下来，给大家作为参考。 我们的房子买的时候，很多人已经入住了有半年多了，KFS手里压了几套楼层好的，等到现在房价上涨比较凶的时候抛出，赚了不少我们的血汗钱啊！我和LG算了一下，这两年挣工资的钱不吃不喝存起来也没有房价涨的多，了解到我们这栋楼里正在装修的一位邻居他们年前买的，我们3月份刚刚买的，结果多花了4万呀！我哭。。。。。。终于等所有的贷款手续都办好了，该是领钥匙的时候了，心情无比激动，但是我把验房这个环节看的太轻了，致使接下来发生了很多不愉快的事情。（需要事先说明的是，我们买房子之前来看房的时候，这里有人住，是在小区里维修的工人，KFS跟我们解释说房子没卖出的时候总是会让民工住的，否则他们也没地方呀，当时心里挺不是滋味的，但是回来仔细考虑后，觉得现在这个时候我们这个房子的性价比就已经很不错了，想想其实房子没盖好的时候民工都是在里面住着的，反正KFS已经保证我们一交钱，就让他搬走，于是也就想通了。） 办入住手续的时候挺让我伤心的，首先KFS给我打电话说可以办入住了，我特意请假去办，结果才知道原来KFS只是负责开入住单，但是没有权利给钥匙，必须到小区的物业去办理，那也没什么，我就去了，到了那里发现，会计不在办不了，这我可急坏了，好不容易才请了假，我跟人家好说歹说，人家才答应先给我钥匙，并和我去验房，回来再补办手续。 第一次接触物业感觉并不象传说中那么不负责任，觉得不错，尽管当时总是有人去投诉，说房子这里那里有问题，不过物业那个人态度依然和蔼，我心里高兴。上了楼，物业给我开门，开了半天就是打不开，正在这时，门自己开了，吓了我俩一跳，啊！竟然里面有人，他给我们打开的。当时物业就跟她急了，经过一番质问，才知道原来这个人就是一直住在这里的维修工，现在已经是我们的房子了，竟然还没搬走！我都要气疯了，不过物业一直维护我的权利，斥责了他一顿，又经过一番联系，终于通过他的上级决定让他当天晚上就搬走。 没办法，我终究还是没有办成入住，物业那个人安慰我说反正会计也不在，下次一起办吧，我也只好答应了。 回家的路上，我在想其实那个工人没什么错，根本就是物业和KFS的责任（物业说是KFS的责任），有种被欺骗的感觉，可是房子已经买了呀，能怎么办呢？ 几天后，我又厚着脸皮向领导请假，领导还是很通融，我想不管怎样，这次一定要办妥。 先交钱，又花了我1800，这里面包含装修押金、装修垃圾清运费、装修工人管理费（我至今不明白他们费了什么力气去管理了，这么多工人在楼里装修，但是就是没见物业在哪儿）、装修后楼道整修费以及小区一年的物业费。交完钱，物业才跟我说，楼道大门钥匙共有3把，自家房门钥匙共有6把，但是呢现在我家的只有5把，还有1把在他们维修工人手里，过两天就帮我要回来，我当时越想越觉得这样不妥，物业看出我有些顾虑，就答应我如果要不回来，就给我换锁，这样我才拿了钥匙。这是我第一次体会到物业的狡诈之处。 他们出了一个人陪我去验房，我当时也没有经验，没怎么仔细看，只是跟她说尽快给我们换锁，结果那个小姐竟然在这时提出我们需要交锁钱，我无比惊讶，这根本不是我的错，凭什么让我出钱换锁？小姐说这个他们不管，反正这个不是他们的问题，钱由谁出，只能我们自己与KFS去协商解决，我当时没话说，唉！这是我第二次体会到物业的狡诈之处。 周末和LG以及他的家人说好去看看新房子，我给了他们大门以及自家门钥匙各1把，约好转天直接在家里集合，我到那里的时候发现他们已经到了，可是他们说给他们的那把大门钥匙根本打不开门，没办法又去找物业开的门，我说这怎么可能呢？拿出钥匙一比对，发现根本不是一套钥匙，我后悔那天为什么没仔细看清楚，在屋里看了一圈发现多了一些垃圾：一个鞋盒，里面有破钱夹以及一些什么脏东西，还有一把扫帚，还有一个破木凳等等，我立刻察觉肯定是有人进来过，我们立即去找物业，跟他们说明情况后，问他们有没有把钥匙要过来，结果才发现他们根本没跟那个人联系，更别提要钥匙了。我当时气坏了，他们这时态度倒是蛮好的，不过这次我可不会被他们蒙骗了，这是我第三次体会到他们的狡诈之处。 经过联系，那个工人的上级推诿说他们手里没有钥匙了，可是他们又实在没办法解释屋里有人进去这回事，于是在我们的再三要求下，他们答应给我们换锁，钱由施工队来出。事情终于这样不愉快地解决了，结果我并不满意，因为我深刻体会到了物业是如何推卸责任的，我也深刻体会到这种有人住的房子根本不能买，早知道事后会有这么多麻烦，我还不如多花点钱买别处的房子呢。 等到要换锁的时候，我才在亲戚的提醒下发现我忽略了一个重要的问题，就是验房，因为那件事把我的想法整个打乱了，我决定需要重新检验我的水电管路。未完待续。 我在重新检验房子之前找了装修公司来度尺（这部分将在后续中仔细记录），这过程中他提出了一个问题，可能大家都知道，在房子刚刚盖好时，施工者为了方便从这个楼栋穿到那个楼栋，都挖有人孔，等到竣工之前再将该孔填补上。但是我的房子呢可以明显看到有填补的痕迹，装修公司的人告诉我说必须让维修人员进行一下处理，否则恐怕装修后也会有开裂的痕迹，这个我确实没有经验，在这里提出来，也请大家都要注意。这个问题我与物业交待后，他们提出即使让维修人员进行修补也只是重新刮一下腻子，但是装修的时候还是要重新刮腻子一样的，我说装修公司已经说了，只要跟维修人员一说，他们就知道应该怎样弄，呵呵，物业又想推诿责任，被我驳回了。这是我第四次体会到物业的狡诈。这次的检验我可不放过任何一个细节，（因为据我的亲戚说当初他家就是因为没有仔细检验，到后来入住后发现空调插座是坏的，每次打开就跳闸，惨！）每个电源我都用试电笔试过，每个下水口我都向里面倒过水，结果证明水路和电路都没有问题，主要还是在房子的结构上。窗户的纱窗与窗户之间有明显的大缝隙，这可是大问题，到了夏天，如果不开空调开窗户，蚊子就会统统进来饱餐一顿了，所以在这里提醒大家也要注意。阳台的一个边角发现有缝隙，并且有渗进过水的痕迹，据我的一位朋友说，很有可能是墙体没有套严造成的，这要是不修，将来到了雨季可能会渗水。暖气还没检验呢，不知道该如何下手，只能听天由命了，各位如果有好办法，建议建议吧！这诸多问题我都已经向物业提出了，但是什么时候能进行维修他却没有准确答复我，唉！ 这就是物业，用各种借口进行推诿，我要与他们抗争到底！ 装修马上要开始了，我的这些问题只有门锁更换了，大门钥匙他们让我们自己配去，就算他们给配，也要我们付钱，算了，一把钥匙，我没有精力跟他们费那口舌了！就是心里有些愤愤，其它问题到底何时才能给我解决呀！期待中。。。。。。 2.收房记 昨日KFS通知我去收房，晚上又刚下过雨，空气清新，爽！今天是4月1日，很有记念意义的一天，不过老天爷可别耍我啊。 和LP约好9点钟在售楼处见面，我提前半小时到，先观察一下现场，呵够乱的，刚下过雨，到处泥泞。地砖还未铺好，还有一帮工人在开槽穿电缆，对讲门未装，电梯未通，水电都在测试，怎么现场还这样KFS就交房了呢，我都给拍下来了，等着找KFS算账。实际上，KFS已经推迟两个月交房了，估计是交不起赔偿金，死咬着3月31日必须交房，这叫什么事呀。想拿钥匙还得交钱，交了1000元装修拆改押金；1086元物业费（是按销售面积算的，150平米，单价6毛，这么算对吗？不是按建筑面积吗？）；200元垃圾清运费；又交了133元电费（300度）领电表卡。总共收了我2419大元。真土匪！交了钱，去拿钥匙，又要登记验房表，然后有人跟着我们去验房，其实也很简单，水电、有线、通迅都没通，我带的试电笔也英雄无用武之地。只检查了一下窗户、纱窗、玻璃、墙面顶面、上下水、开关、水表电表。那纱窗直叫一个次，绷得象老母猪的肚子，松松绔绔，LP一不乐意，那位赶紧赔笑，对不起对不起，都这样。什么玩艺儿。 把跟班的打发走，我们俩开始较尺寸，以前也量过但是不准，这次量细得一点准备订家俱。量完尺寸俩人又对装修设想合计了一下，基本是我讲LP点头，LP刚想有点指示就被我果断否定-----我想得细还是你想得细，LP基本无话----她才不愿操这心呢，乐得清闲。 装修时有几个要点值得注意：1、地面采暖方式铺地板（不管什么地板）时，一定不要用厚的地垫，也不要用铝箔垫，用普通地垫时也要在地垫上均匀的开出透气孔，孔的密度要占到垫子面积的五分之一以上；2、地面采暖方式的卫生间防水处理，不要用在60摄氏度以内会熔化的防水油，最好用耐性好的防水胶/漆，就象做亚克力用的胶（不过我还没发现）。3、电线、电话线、电视线最好不要同管铺设，以免串线干挠，这以前DX也经常提到。总结一下，为了新家，兵马未动，粮草先行，预算虽然改了又改，已经花了的银子却再也飞不回来了，到目前为止，花在电器上的钱已达八千多元，严重超支！而且都是我一手操办的，LP一点没介入，难以推卸责任呐。不过也好，家电主了半边天，先买就买好的，省得后边预算紧了想买好的也不成（这是什么想法啊，放羊了）。 这是我第一篇日记，余待续。 在收房时，KFS给了俺一大摞资料，昨天没来得及看，今天仔细阅读，有很多发现：KFS给俺的资料有《天津市商品住宅使用说明书》；《CROWNING低温辐射供暖系统用户指南》及供热施工图；《物业公司管理制度》；《物业公司服务项目》。不错，挺全，得印象分。 先看住宅使用说明：位置楼层都没错，是俺家的。结构：框架，没错。 墙体材料：空心砖+轻体材料，不如剪力墙好，但是可以随意拆改（可是俺又不大动）。卫生间防水：聚氨酯，这正是我要找的材料，既然可以铺在采暖层下，当然也可以铺在采暖层上。阳台：封闭式，没错。 设计载荷：俺得好好看看，客厅、卧室150KG/平米；厨卫200KG/平米；阳台250KG/平米。等等俺算算，客厅150KG/平米？俺体重90KG，43号鞋（0。07平米），折合2142KG/平米，俺的天爷呀！俺在客厅打电话：谁呀，俺在11楼哩，俺----唉哟----嗖--嗖----唉哟，谁-谁找俺呢？俺-俺在地下室呢，唉哟。。。。。。 您说俺算的对吗？唉哟。 往后看，燃气、给水、热力都有了，开关插座也注明是津产津耐牌，还标明了型号，行，敢标清楚了就说明质量还凑合。 室内预留了电视、电话、网络插座，好，省我事了。 再看建设单位，嗯？不对劲？怎么KFS、施工单位、物业公司都是一个BOSS啊，这倒也好，出了事从头兜到尾，不能推卸责任。 再看看资质证书：注册资金1000W，一辆进口轿车钱，就这点M还搞房地产？！后边是水路图，简单。再后边是电路图，俺的天爷呀，这哪是电路图，整个一个蜘蛛网，KFS为了省钱，房顶布线全是斜的，好在俺也算半个电工，以前俺家布线全是俺干的，虽然有时个把灯头关了还闪（回火），但从没捅过娄子。凭俺的半专业知识也看了个大概，空调线已经单跑，只要线径够，不用重铺（省钱），其它电源线可得小心，俺可不想把自已当烤串。完工时线路图一定要画好画准。 最后看看地热采暖说明：有一条很重要，制造商列出的适合地采暖的地面材料由优至次顺序为，A、天然石材或人造石材类；B、各类磁砖或地砖类；C、复合地板或实木地板类。铺了地热还有保险，保险金额每案例：2500000欧元；嘿嘿，欧元，这得折合人民币多少钱？返回顶部 l 六）相关政府规定： 《关于实行商品房住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的通知》 天津市建委建房[1998]714号 根据建设部建房[1998]102号文件精神，为了保障商品住宅消费者的合法权益，加强商品住宅售后服务管理，促进商品住宅的销售，经研究，决定于1998年9月1日起，在房地产开发企业的商品房销售中实行《天津市商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》制度。 　　经研究《天津市商品住宅质量保证书》由天津市城乡建设管理委员会监制，并统一印制（见附件）。现将《天津市商品住宅质量保证书》印发给你们，请遵照执行。 　　《天津市商品住宅使用说明书》由各房地产开发企业自行编制，但不得少于以下内容： 　　1、开发单位名称，工程坐落地点，建设项目名称，设计单位名称，施工单位名称，质量监理、监督单位名称，物业管理单位名称； 　　2、结构类型； 　　3、二次装修、装饰管理办法和装修、装饰注意事项； 　　4、上水、下水、电、燃气、通讯、消防等设施配置说明； 　　5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； 　　6、门窗类型、使用注意事项； 　　7、配电负荷； 　　8、承重墙、保湿墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明； 　　9、住宅中配置的设备设施，生产厂家另有使用说明书的应附在《商品住宅使用说明书》中； 　　10、其他需要说明的问题，各房地产开发企业可另外补充说明。 房地产开发企业在《商品住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因住户使用不当，设备位置和不当装修造成的质量问题，及影响其他用户的损失，房地产开发企业不承担保修责任。凡住户擅自拆改结构，影响建筑物结构安全的，住户除按要求改正外，按有关规定给予处罚。 返回顶部 擦亮装修业主的眼睛——验收如何把关 家装业主作为非专业验收应如何把关，从何下手？业主们一定要擦亮眼睛，主要从以下五方面入手： 　　第一、水：水池、面盆、洁具，上下水管，暖气等。 　　把关要点：水池、面盆、洁具的安装是否平整、牢固、顺直；上下水路管线是否顺直，紧固件是否已安装，接头有无漏水和渗水现象； 　　第二、电：电源线(插座、开关、灯具)，电视，电话。 　　把关要点：电源线是否使用国标铜线，一般照明和插座使用2.5平方线；厨卫间使用4平方线，如果电源线是多股线还要进行焊锡处理后方可接在开关插座上；电视和电话信号线要和电源线保持一定的距离(不小于250mm)灯具的安装要使用金属吊点，完工后要逐个试验。 　　第三、瓦：瓷砖(湿贴、干贴)，石材(湿贴、干挂)。 　　把关要点：施工前要进行预排预选工序，把规格不一的材料分成几类，分别放在不同的房间或平面，以使砖逢对齐，把个别翘角的材料作为切割材料使用，这样就能使用质量较低的材料装出较好的效果。 　　第四、木：门窗，吊顶，壁柜，墙裙，暖气罩，地板。 　　把关要点：选择木材一定要选烘干的材料，这样才会避免日后的变形；木方要静面涂刷防火防腐材料后方可使用，细木工板要选用质量高环保的材料。大面积吊顶、墙裙每平米不少于8个固定点，吊顶要使用金属吊点，门窗的制作要使用好些的材料以防变形。地板找平的木方要大些(不小于6×6) 　　第五、油：油漆(清油、混油)，涂料，裱糊，软包。 　　把关要点：装饰装修的表面处理最为关键，油漆一定要选用优质材料，涂刷或喷漆之前一定要做好表面处理，混油先在木器表面挂平原子灰，经打磨平整后再喷涂油漆，墙面的墙漆再涂刷前，一定要使用底漆(以隔绝墙和面漆的酸碱反应)以防墙面变色。 附：天津市商品住宅质量保证书 　　根据建设部建房[1998]102号，关于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知精神，为了维护商品住宅消费者的合法权益，本着对购买商品房住户负责的原则，加强商品住宅销售后的服务，本公司对提供商品房销售的　　区　　路　　里　　幢　　门　　室，建筑面积　　平方米的住宅在其结构、部件、设施、配套、维修方面作出如下质量保证： 　　一、工程竣工后符合天津市住宅建设设计标准。 　　二、通过市、区（县）质量监督部门的验收，有书面的质量等级证书。证书编号为：　　发证单位为： 　　三、本商品住宅自　　年　　月　　日起，在正常使用情况下，凡有以下工程质量问题均由本公司按规定承担免费保修： 　　1、屋面防水3年； 　　2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室渗漏1年；上下水管道渗漏2年； 　　3、墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 　　4、地面空鼓开裂，大面积起砂1年； 　　5、门窗翘裂，五金件损坏1年； 　　6、管道堵塞2个月； 　　7、供热、供冷系统和设备二个采暖期或供冷期； 　　8、卫生洁具1年； 　　9、灯具、电器开关6个月，电器管线2年。 　　四、入住后按国家规定年限通过使用一段时间，如发现结构质量问题经市有关专业主管部门鉴定，影响建筑物安全的将予以退换。 五、住户进入后如有住宅质量的来信、来仿本公司将直接或委托物业管理公司及时派员予以答复和检修。 　　六、房地产开发企业自向用户交付商品房使用之日起，因住户使用不当或擅自改动结构而造成的质量问题不在本公司保修范围之内，由用户自行承担维修责任。 　　七、本公司质量保证其他内容（见附页）。 八、该保证书作为商品房销售合同的附件，为合同的有效文件，与合同具有同等法律效力。保证单位：　　法人代表：　　日　　期：　　公司地址： 　　　联系人：　　电　　话：　　邮　　编： 该贴已经同步到 小胜的微博